L’amortissement en LMNP au régime réel permet de déduire comptablement la perte de valeur d’un bien immobilier et de son mobilier, année après année, pour réduire le résultat fiscal. Ce mécanisme repose sur une décomposition précise du bien en plusieurs composants, chacun amorti sur une durée propre. La question centrale pour tout investisseur reste de mesurer l’écart fiscal réel entre le régime micro-BIC et le régime réel avec amortissement.
Part du terrain et base amortissable : le calcul que peu d’investisseurs affinent
Le terrain sur lequel repose un bien immobilier n’est jamais amortissable. Cette règle, souvent citée, est rarement accompagnée de son corollaire pratique : la quote-part du terrain à isoler varie selon la localisation.
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En zone urbaine dense, cette part se situe généralement entre 10 % et 20 % de la valeur totale du bien. Plus le foncier est cher dans le secteur, plus la part du terrain augmente, et plus la base amortissable diminue. Un appartement en centre-ville de grande métropole aura une quote-part de terrain plus élevée qu’un logement en zone périurbaine.
L’amortissement du bien en LMNP repose donc sur la valeur du bâti seul, à laquelle s’ajoutent les meubles et les travaux. Cette décomposition doit figurer dans la comptabilité, avec une ventilation par composant.
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| Composant | Durée d’amortissement courante | Part dans la valeur du bien |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 25 à 40 ans | Majoritaire |
| Toiture | 20 à 25 ans | Variable selon le type de bien |
| Installations électriques / plomberie | 15 à 20 ans | Quelques pourcents |
| Mobilier (meubles, électroménager) | 5 à 10 ans | Variable, souvent quelques milliers d’euros |
| Travaux de rénovation | Environ 10 ans | Selon la nature des travaux |
| Terrain | Non amortissable | 10 % à 20 % selon la localisation |
Report illimité des amortissements non déduits : un levier fiscal sous-estimé
L’amortissement LMNP ne peut jamais créer de déficit fiscal. La déduction annuelle est plafonnée au montant des loyers diminué des autres charges. Si les charges (intérêts d’emprunt, assurance, gestion, taxe foncière) absorbent déjà la totalité des revenus locatifs, l’amortissement de l’exercice ne sera pas perdu pour autant.
La part non utilisée se reporte sur les exercices suivants, sans aucune limite de durée. Ce mécanisme explique pourquoi des investisseurs qui ont des charges élevées les premières années (remboursement d’emprunt, travaux) accumulent un stock d’amortissements reportables qui continue à produire un effet fiscal bien après la fin du prêt.
Concrètement, un bien acheté à crédit avec des intérêts d’emprunt importants génère peu de résultat imposable au départ, grâce aux charges déductibles. L’amortissement calculé chaque année vient s’ajouter au stock reportable. Quand les intérêts diminuent avec le temps, le stock d’amortissements prend le relais et maintient un résultat fiscal faible, voire nul.
Régime réel avec amortissement contre micro-BIC : l’écart fiscal réel
Le régime micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et l’amortissement comptable. L’écart entre les deux dépend du montant des charges et de la valeur amortissable du bien.
- Un bien ancien avec des travaux importants et un emprunt en cours bénéficie presque toujours davantage du régime réel : les charges déductibles et l’amortissement cumulés dépassent largement l’abattement de 50 %.
- Un bien neuf acheté comptant, sans travaux, avec peu de charges, peut parfois rendre le micro-BIC compétitif, car les seuls amortissements ne suffisent pas toujours à dépasser le forfait.
- Le mobilier, amorti sur 5 à 10 ans, contribue de façon significative les premières années puis disparaît du calcul, ce qui peut modifier l’équilibre à moyen terme.
Le choix entre les deux régimes se mesure donc à l’euro près, en simulant les charges réelles sur plusieurs exercices. Le régime réel reste plus avantageux dans la grande majorité des cas, mais cette majorité n’est pas une généralité absolue.
Obligation comptable du régime réel
Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité conforme, avec un bilan, un compte de résultat et un tableau d’amortissement par composant. Cette obligation génère un coût annuel (expert-comptable ou solution de gestion spécialisée) qui doit être intégré dans le comparatif avec le micro-BIC.
Réintégration des amortissements à la revente : ce que change la réforme 2025
Jusqu’en 2025, les amortissements déduits en LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Le régime des plus-values des particuliers s’appliquait sur la base du prix d’acquisition, sans majoration liée aux amortissements pratiqués.
La loi de finances pour 2025 a modifié cette règle pour les cessions intervenant à compter de son entrée en vigueur. Les amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a précisé un point décisif : la réintégration vise tous les amortissements depuis l’acquisition, y compris ceux pratiqués avant 2025. Pour un investisseur ayant amorti son bien pendant dix ou quinze ans, l’impact sur le calcul de la plus-value peut être substantiel.
Cette modification ne supprime pas l’intérêt de l’amortissement, mais elle en change l’équation globale. L’avantage fiscal annuel doit être mis en balance avec le surcoût fiscal potentiel à la revente. Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention atténuent l’impact, sans pour autant le neutraliser entièrement.
L’amortissement LMNP au régime réel reste un mécanisme puissant pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs, à condition de maîtriser la décomposition du bien, la quote-part de terrain et le stock d’amortissements reportables. Depuis 2025, le calcul ne peut plus s’arrêter à l’exploitation annuelle : la fiscalité de la revente fait partie intégrante de l’analyse.