De afschrijving in LMNP onder het werkelijke regime maakt het mogelijk om boekhoudkundig de waardevermindering van een onroerend goed en zijn meubels jaar na jaar af te trekken, om het fiscale resultaat te verlagen. Dit mechanisme is gebaseerd op een nauwkeurige decompositie van het goed in verschillende componenten, die elk over een eigen termijn worden afgeschreven. De centrale vraag voor elke investeerder blijft het meten van het werkelijke fiscale verschil tussen het micro-BIC-regime en het werkelijke regime met afschrijving.
Aandeel van de grond en basis voor afschrijving: de berekening die weinig investeerders verfijnen
De grond waarop een onroerend goed rust, is nooit afschrijfbaar. Deze regel, vaak geciteerd, wordt zelden vergezeld van de praktische corollaire: het aandeel van de grond dat moet worden geïsoleerd, varieert afhankelijk van de locatie.
Verder lezen : Alles wat u moet weten over de werking en fiscale voordelen van fiscale SCPI's voor investeren
In een dichtbevolkt stedelijk gebied ligt dit aandeel doorgaans tussen 10 % en 20 % van de totale waarde van het goed. Hoe duurder het vastgoed in de sector, hoe groter het aandeel van de grond, en hoe kleiner de basis voor afschrijving. Een appartement in het stadscentrum van een grote metropool zal een hoger aandeel grond hebben dan een woning in een voorstedelijk gebied.
De afschrijving van het goed in LMNP is dus gebaseerd op de waarde van het gebouw alleen, waaraan meubels en werkzaamheden worden toegevoegd. Deze decompositie moet in de boekhouding worden opgenomen, met een uitsplitsing per component.
Verder lezen : Matthis Abline: alles wat je moet weten over de oorsprong en ouders van de jonge voetbaltalent
| Component | Huidige afschrijvingsduur | Aandeel in de waarde van het goed |
|---|---|---|
| Ruwbouw (structuur) | 25 tot 40 jaar | Meerderheid |
| Dak | 20 tot 25 jaar | Variabel afhankelijk van het type goed |
| Elektrische installaties / loodgieterij | 15 tot 20 jaar | Enkele procenten |
| Meubilair (meubels, huishoudelijke apparaten) | 5 tot 10 jaar | Variabel, vaak enkele duizenden euro’s |
| Renovatiewerkzaamheden | Ongeveer 10 jaar | Afhankelijk van de aard van de werkzaamheden |
| Grond | Niet afschrijfbaar | 10 % tot 20 % afhankelijk van de locatie |
Onbeperkte terugdringing van niet-afgetrokken afschrijvingen: een onderschatte fiscale hefboom
De afschrijving LMNP kan nooit een fiscaal tekort creëren. De jaarlijkse aftrek is beperkt tot het bedrag van de huur verminderd met de andere lasten. Als de lasten (leningrente, verzekering, beheer, onroerende voorheffing) al het volledige huurinkomen opslokken, gaat de afschrijving van het boekjaar niet verloren.
Het niet-gebruikte aandeel wordt doorgeschoven naar de volgende boekjaren, zonder enige tijdslimiet. Dit mechanisme verklaart waarom investeerders die in de eerste jaren hoge lasten hebben (leningaflossing, werkzaamheden) een voorraad van overdraagbare afschrijvingen opbouwen die nog lang na het einde van de lening een fiscaal effect blijft hebben.
Concreet genereert een goed dat op krediet is gekocht met hoge leningrente aanvankelijk weinig belastbaar resultaat, dankzij de aftrekbare lasten. De jaarlijks berekende afschrijving komt bovenop de overdraagbare voorraad. Wanneer de rente in de loop van de tijd daalt, neemt de voorraad afschrijvingen het over en houdt het fiscale resultaat laag, zelfs nul.
Werkelijk regime met afschrijving versus micro-BIC: het werkelijke fiscale verschil
Het micro-BIC-regime biedt een forfaitaire aftrek van 50 % op de aangegeven huren. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke lasten en de boekhoudkundige afschrijving af te trekken. Het verschil tussen de twee hangt af van het bedrag van de lasten en de afschrijfbare waarde van het goed.
- Een oud goed met aanzienlijke werkzaamheden en een lopende lening profiteert bijna altijd meer van het werkelijke regime: de cumulatieve aftrekbare lasten en afschrijvingen overschrijden ruimschoots de forfaitaire aftrek van 50 %.
- Een nieuw goed dat contant is gekocht, zonder werkzaamheden, met weinig lasten, kan soms het micro-BIC-regime competitief maken, omdat alleen de afschrijvingen niet altijd voldoende zijn om het forfait te overschrijden.
- Het meubilair, dat over 5 tot 10 jaar wordt afgeschreven, draagt in de eerste jaren aanzienlijk bij, maar verdwijnt daarna uit de berekening, wat de balans op middellange termijn kan veranderen.
De keuze tussen de twee regimes moet dus tot op de euro nauwkeurig worden gemeten, door de werkelijke lasten over meerdere boekjaren te simuleren. Het werkelijke regime blijft in de grote meerderheid van de gevallen voordeliger, maar deze meerderheid is geen absolute generaliteit.
Boekhoudkundige verplichting van het werkelijke regime
Het werkelijke regime vereist het bijhouden van een conforme boekhouding, met een balans, een resultatenrekening en een afschrijvingsschema per component. Deze verplichting genereert een jaarlijkse kost (boekhouder of gespecialiseerde beheersoplossing) die moet worden opgenomen in de vergelijking met het micro-BIC.
Herintegratie van afschrijvingen bij verkoop: wat de hervorming van 2025 verandert
Tot 2025 werden de afschrijvingen die in LMNP werden afgetrokken, niet heringeïntegreerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Het regime voor meerwaarden van particulieren werd toegepast op basis van de aankoopprijs, zonder verhoging gerelateerd aan de toegepaste afschrijvingen.
De begrotingswet voor 2025 heeft deze regel gewijzigd voor overdrachten die plaatsvinden vanaf de inwerkingtreding. De afschrijvingen die zijn afgetrokken, verlagen nu de aankoopprijs, wat de belastbare meerwaarde mechanisch verhoogt.
Een ministerieel antwoord van 24 maart 2026 heeft een cruciaal punt verduidelijkt: de herintegratie betreft alle afschrijvingen sinds de aankoop, inclusief die welke vóór 2025 zijn toegepast. Voor een investeerder die zijn goed gedurende tien of vijftien jaar heeft afgeschreven, kan de impact op de berekening van de meerwaarde aanzienlijk zijn.
Deze wijziging verwijdert niet het belang van de afschrijving, maar verandert wel de totale vergelijking. Het jaarlijkse fiscale voordeel moet worden afgewogen tegen de potentiële fiscale meerkosten bij verkoop. Hoe langer de houdperiode, hoe meer de vrijstellingen voor houdperiode de impact verzachten, zonder deze volledig te neutraliseren.
De afschrijving LMNP onder het werkelijke regime blijft een krachtig mechanisme om de belasting op huurinkomsten te verlagen, mits men de decompositie van het goed, het aandeel van de grond en de voorraad overdraagbare afschrijvingen beheerst. Sinds 2025 kan de berekening niet meer stoppen bij de jaarlijkse exploitatie: de belasting bij verkoop maakt integraal deel uit van de analyse.