La amortización en LMNP bajo el régimen real permite deducir contablemente la pérdida de valor de un bien inmueble y de su mobiliario, año tras año, para reducir el resultado fiscal. Este mecanismo se basa en una descomposición precisa del bien en varios componentes, cada uno amortizado en un período específico. La cuestión central para todo inversor sigue siendo medir la diferencia fiscal real entre el régimen micro-BIC y el régimen real con amortización.
Parte del terreno y base amortizable: el cálculo que pocos inversores afinan
El terreno sobre el que se asienta un bien inmueble nunca es amortizable. Esta regla, a menudo citada, rara vez se acompaña de su corolario práctico: la parte del terreno a aislar varía según la ubicación.
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En zona urbana densa, esta parte se sitúa generalmente entre 10 % y 20 % del valor total del bien. Cuanto más caro sea el terreno en la zona, mayor será la parte del terreno, y menor será la base amortizable. Un apartamento en el centro de una gran metrópoli tendrá una parte de terreno más alta que una vivienda en zona periurbana.
La amortización del bien en LMNP se basa, por tanto, en el valor del edificio solo, al que se añaden los muebles y las obras. Esta descomposición debe figurar en la contabilidad, con una distribución por componente.
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| Componente | Duración de amortización corriente | Parte en el valor del bien |
|---|---|---|
| Estructura (obra gruesa) | 25 a 40 años | Mayoritaria |
| Techo | 20 a 25 años | Variable según el tipo de bien |
| Instalaciones eléctricas / fontanería | 15 a 20 años | Algunos porcentajes |
| Mobiliario (muebles, electrodomésticos) | 5 a 10 años | Variable, a menudo algunos miles de euros |
| Obras de renovación | Alrededor de 10 años | Según la naturaleza de las obras |
| Terreno | No amortizable | 10 % a 20 % según la ubicación |
Reporte ilimitado de las amortizaciones no deducidas: un apalancamiento fiscal subestimado
La amortización LMNP nunca puede crear un déficit fiscal. La deducción anual está limitada al monto de los alquileres menos los otros gastos. Si los gastos (intereses de préstamo, seguro, gestión, impuesto sobre bienes inmuebles) ya absorben la totalidad de los ingresos por alquiler, la amortización del ejercicio no se perderá por ello.
La parte no utilizada se traslada a los ejercicios siguientes, sin ningún límite de duración. Este mecanismo explica por qué los inversores que tienen gastos altos en los primeros años (reembolso de préstamos, obras) acumulan un stock de amortizaciones transferibles que continúa produciendo un efecto fiscal mucho después del final del préstamo.
Concretamente, un bien comprado a crédito con altos intereses de préstamo genera poco resultado imponible al principio, gracias a los gastos deducibles. La amortización calculada cada año se suma al stock transferible. Cuando los intereses disminuyen con el tiempo, el stock de amortizaciones toma el relevo y mantiene un resultado fiscal bajo, incluso nulo.
Régimen real con amortización contra micro-BIC: la diferencia fiscal real
El régimen micro-BIC concede un abatimiento forfaitario del 50 % sobre los alquileres declarados. El régimen real permite deducir los gastos reales y la amortización contable. La diferencia entre ambos depende del monto de los gastos y del valor amortizable del bien.
- Un bien antiguo con obras importantes y un préstamo en curso casi siempre se beneficia más del régimen real: los gastos deducibles y la amortización acumulada superan con creces el abatimiento del 50 %.
- Un bien nuevo comprado al contado, sin obras, con pocos gastos, a veces puede hacer que el micro-BIC sea competitivo, ya que las únicas amortizaciones no siempre son suficientes para superar el forfait.
- El mobiliario, amortizado en 5 a 10 años, contribuye de manera significativa en los primeros años y luego desaparece del cálculo, lo que puede modificar el equilibrio a medio plazo.
La elección entre los dos regímenes se mide, por tanto, al euro, simulando los gastos reales en varios ejercicios. El régimen real sigue siendo más ventajoso en la gran mayoría de los casos, pero esta mayoría no es una generalidad absoluta.
Obligación contable del régimen real
El régimen real impone llevar una contabilidad conforme, con un balance, una cuenta de resultados y una tabla de amortización por componente. Esta obligación genera un costo anual (contador o solución de gestión especializada) que debe ser integrado en la comparación con el micro-BIC.
Reintegración de las amortizaciones a la reventa: lo que cambia la reforma 2025
Hasta 2025, las amortizaciones deducidas en LMNP no se reintegraban en el cálculo de la plusvalía inmobiliaria al momento de la reventa. El régimen de plusvalías de los particulares se aplicaba sobre la base del precio de adquisición, sin aumento relacionado con las amortizaciones practicadas.
La ley de finanzas para 2025 ha modificado esta regla para las cesiones que se realicen a partir de su entrada en vigor. Las amortizaciones deducidas ahora disminuyen el precio de adquisición, lo que aumenta mecánicamente la plusvalía imponible.
Una respuesta ministerial del 24 de marzo de 2026 ha precisado un punto decisivo: la reintegración afecta a todas las amortizaciones desde la adquisición, incluidas las practicadas antes de 2025. Para un inversor que ha amortizado su bien durante diez o quince años, el impacto en el cálculo de la plusvalía puede ser sustancial.
Esta modificación no elimina el interés de la amortización, pero cambia la ecuación global. La ventaja fiscal anual debe ser sopesada con el posible sobrecosto fiscal en la reventa. Cuanto más larga sea la duración de la tenencia, más los abatimientos por duración de tenencia mitigan el impacto, sin llegar a neutralizarlo completamente.
La amortización LMNP bajo el régimen real sigue siendo un mecanismo poderoso para reducir la imposición sobre los ingresos por alquiler, siempre que se controle la descomposición del bien, la parte del terreno y el stock de amortizaciones transferibles. Desde 2025, el cálculo ya no puede detenerse en la explotación anual: la fiscalidad de la reventa es parte integral del análisis.