A depreciação em LMNP no regime real permite deduzir contabilmente a perda de valor de um bem imobiliário e de seu mobiliário, ano após ano, para reduzir o resultado fiscal. Este mecanismo baseia-se em uma decomposição precisa do bem em vários componentes, cada um depreciado por um período próprio. A questão central para todo investidor continua a ser medir a diferença fiscal real entre o regime micro-BIC e o regime real com depreciação.
Parte do terreno e base depreciável: o cálculo que poucos investidores refinam
O terreno sobre o qual repousa um bem imobiliário nunca é depreciável. Esta regra, frequentemente citada, raramente é acompanhada de seu corolário prático: a parte do terreno a ser isolada varia conforme a localização.
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Em área urbana densa, essa parte geralmente fica entre 10 % e 20 % do valor total do bem. Quanto mais caro o terreno na região, maior a parte do terreno e menor a base depreciável. Um apartamento no centro de uma grande metrópole terá uma cota de terreno mais alta do que uma moradia em área periurbana.
A depreciação do bem em LMNP baseia-se, portanto, apenas no valor da construção, ao qual se somam os móveis e as obras. Esta decomposição deve constar na contabilidade, com uma ventilação por componente.
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| Componente | Duração de depreciação corrente | Parte no valor do bem |
|---|---|---|
| Estrutura (obra pesada) | 25 a 40 anos | Majoritária |
| Telhado | 20 a 25 anos | Variável conforme o tipo de bem |
| Instalações elétricas / encanamento | 15 a 20 anos | Alguns por cento |
| Mobiliário (móveis, eletrodomésticos) | 5 a 10 anos | Variável, muitas vezes alguns milhares de euros |
| Obras de renovação | Cerca de 10 anos | Conforme a natureza das obras |
| Terreno | Não depreciável | 10 % a 20 % conforme a localização |
Reporte ilimitado das depreciações não deduzidas: uma alavanca fiscal subestimada
A depreciação LMNP nunca pode criar um déficit fiscal. A dedução anual é limitada ao montante dos aluguéis menos as outras despesas. Se as despesas (juros de empréstimo, seguro, gestão, imposto sobre a propriedade) já absorvem a totalidade da receita locativa, a depreciação do exercício não será perdida.
A parte não utilizada é transferida para os exercícios seguintes, sem qualquer limite de duração. Este mecanismo explica por que investidores que têm despesas elevadas nos primeiros anos (pagamento de empréstimos, obras) acumulam um estoque de depreciações transferíveis que continua a produzir um efeito fiscal muito depois do término do empréstimo.
Concretamente, um bem adquirido a crédito com juros de empréstimo altos gera pouco resultado tributável no início, graças às despesas dedutíveis. A depreciação calculada a cada ano se soma ao estoque transferível. Quando os juros diminuem com o tempo, o estoque de depreciações assume o controle e mantém um resultado fiscal baixo, ou até nulo.
Regime real com depreciação contra micro-BIC: a diferença fiscal real
O regime micro-BIC concede um abatimento fixo de 50 % sobre os aluguéis declarados. O regime real permite deduzir as despesas reais e a depreciação contábil. A diferença entre os dois depende do montante das despesas e do valor depreciável do bem.
- Um bem antigo com obras significativas e um empréstimo em andamento quase sempre se beneficia mais do regime real: as despesas dedutíveis e a depreciação acumulada superam amplamente o abatimento de 50 %.
- Um bem novo comprado à vista, sem obras, com poucas despesas, pode às vezes tornar o micro-BIC competitivo, pois as únicas depreciações nem sempre são suficientes para superar o forfait.
- O mobiliário, depreciado em 5 a 10 anos, contribui de forma significativa nos primeiros anos e depois desaparece do cálculo, o que pode alterar o equilíbrio a médio prazo.
A escolha entre os dois regimes deve ser medida, portanto, em euros, simulando as despesas reais ao longo de vários exercícios. O regime real continua sendo mais vantajoso na grande maioria dos casos, mas essa maioria não é uma generalidade absoluta.
Obrigação contábil do regime real
O regime real impõe a manutenção de uma contabilidade conforme, com um balanço, uma conta de resultados e uma tabela de depreciação por componente. Esta obrigação gera um custo anual (contador ou solução de gestão especializada) que deve ser integrado na comparação com o micro-BIC.
Reintegração das depreciações na revenda: o que muda com a reforma de 2025
Até 2025, as depreciações deduzidas em LMNP não eram reintegradas no cálculo da mais-valia imobiliária na revenda. O regime das mais-valias para particulares aplicava-se com base no preço de aquisição, sem aumento relacionado às depreciações praticadas.
A lei de finanças para 2025 modificou essa regra para as vendas que ocorrerem a partir de sua entrada em vigor. As depreciações deduzidas agora diminuem o preço de aquisição, o que aumenta mecanicamente a mais-valia tributável.
Uma resposta ministerial de 24 de março de 2026 esclareceu um ponto decisivo: a reintegração abrange todas as depreciações desde a aquisição, incluindo aquelas praticadas antes de 2025. Para um investidor que depreciou seu bem durante dez ou quinze anos, o impacto no cálculo da mais-valia pode ser substancial.
Essa modificação não elimina o interesse da depreciação, mas altera a equação global. A vantagem fiscal anual deve ser ponderada com o custo fiscal potencial na revenda. Quanto maior a duração da posse, mais os abatimentos por tempo de posse atenuam o impacto, sem, no entanto, neutralizá-lo completamente.
A depreciação LMNP no regime real continua sendo um mecanismo poderoso para reduzir a tributação sobre a receita locativa, desde que se domine a decomposição do bem, a parte do terreno e o estoque de depreciações transferíveis. Desde 2025, o cálculo não pode mais parar na exploração anual: a tributação da revenda faz parte integrante da análise.