Die Abschreibung im LMNP unter dem realen Regime ermöglicht es, den Wertverlust einer Immobilie und ihrer Einrichtung Jahr für Jahr buchhalterisch abzuziehen, um das steuerliche Ergebnis zu reduzieren. Dieses Mechanismus basiert auf einer genauen Zerlegung des Objekts in mehrere Komponenten, die jeweils über eine eigene Dauer abgeschrieben werden. Die zentrale Frage für jeden Investor bleibt, den tatsächlichen steuerlichen Unterschied zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime mit Abschreibung zu messen.
Anteil des Grundstücks und abschreibungsfähige Basis: die Berechnung, die nur wenige Investoren verfeinern
Das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht, ist niemals abschreibungsfähig. Diese oft zitierte Regel wird selten von ihrer praktischen Folgerung begleitet: Der Anteil des Grundstücks, der isoliert werden muss, variiert je nach Standort.
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In dicht besiedelten städtischen Gebieten liegt dieser Anteil in der Regel zwischen 10 % und 20 % des Gesamtwerts der Immobilie. Je teurer das Grundstück in der Region ist, desto höher wird der Anteil des Grundstücks und desto geringer wird die abschreibungsfähige Basis. Eine Wohnung im Stadtzentrum einer Großstadt hat einen höheren Grundstücksanteil als eine Wohnung im peri-urbanen Raum.
Die Abschreibung des Objekts im LMNP basiert daher nur auf dem Wert des Gebäudes, zu dem die Möbel und die Arbeiten hinzukommen. Diese Zerlegung muss in der Buchhaltung aufgeführt werden, mit einer Aufschlüsselung nach Komponenten.
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| Komponente | Aktuelle Abschreibungsdauer | Anteil am Wert des Objekts |
|---|---|---|
| Rohbau (Struktur) | 25 bis 40 Jahre | Mehrheitlich |
| Dach | 20 bis 25 Jahre | Variabel je nach Art des Objekts |
| Elektrische Installationen / Sanitär | 15 bis 20 Jahre | Einige Prozent |
| Möbel (Möbel, Haushaltsgeräte) | 5 bis 10 Jahre | Variabel, oft einige Tausend Euro |
| Renovierungsarbeiten | Etwa 10 Jahre | Je nach Art der Arbeiten |
| Grundstück | Nicht abschreibungsfähig | 10 % bis 20 % je nach Standort |
Unbegrenzter Bericht über nicht abgezogene Abschreibungen: ein unterschätzter steuerlicher Hebel
Die LMNP-Abschreibung kann niemals ein steuerliches Defizit erzeugen. Der jährliche Abzug ist auf den Betrag der Mieten abzüglich der anderen Kosten begrenzt. Wenn die Kosten (Darlehenszinsen, Versicherung, Verwaltung, Grundsteuer) bereits die gesamten Mieteinnahmen aufbrauchen, geht die Abschreibung des Geschäftsjahres dennoch nicht verloren.
Der nicht genutzte Anteil wird auf die folgenden Geschäftsjahre übertragen, ohne zeitliche Begrenzung. Dieses Mechanismus erklärt, warum Investoren, die in den ersten Jahren hohe Kosten haben (Darlehenrückzahlung, Arbeiten), einen Bestand an übertragbaren Abschreibungen ansammeln, der weiterhin einen steuerlichen Effekt erzeugt, lange nachdem das Darlehen beendet ist.
Konkret erzeugt eine mit hohen Darlehenszinsen gekaufte Immobilie zu Beginn wenig zu versteuerndes Ergebnis, dank der abziehbaren Kosten. Die jährlich berechnete Abschreibung kommt zum übertragbaren Bestand hinzu. Wenn die Zinsen im Laufe der Zeit sinken, übernimmt der Bestand an Abschreibungen und hält das steuerliche Ergebnis niedrig, sogar null.
Reales Regime mit Abschreibung gegen Mikro-BIC: der tatsächliche steuerliche Unterschied
Das Mikro-BIC-Regime gewährt einen Pauschalabzug von 50 % auf die erklärten Mieten. Das reale Regime erlaubt es, die tatsächlichen Kosten und die buchhalterische Abschreibung abzuziehen. Der Unterschied zwischen beiden hängt von der Höhe der Kosten und dem abschreibungsfähigen Wert des Objekts ab.
- Eine alte Immobilie mit umfangreichen Arbeiten und einem laufenden Darlehen profitiert fast immer mehr vom realen Regime: Die abziehbaren Kosten und die kumulierte Abschreibung übersteigen bei weitem den Pauschalabzug von 50 %.
- Eine neue Immobilie, die bar gekauft wird, ohne Arbeiten und mit wenigen Kosten, kann manchmal das Mikro-BIC wettbewerbsfähig machen, da die einzigen Abschreibungen nicht immer ausreichen, um die Pauschale zu überschreiten.
- Die Möbel, die über 5 bis 10 Jahre abgeschrieben werden, tragen in den ersten Jahren erheblich bei und verschwinden dann aus der Berechnung, was das Gleichgewicht mittelfristig verändern kann.
Die Wahl zwischen den beiden Regimen wird also auf den Euro genau gemessen, indem die tatsächlichen Kosten über mehrere Jahre simuliert werden. Das reale Regime bleibt in der überwiegenden Mehrheit der Fälle vorteilhafter, aber diese Mehrheit ist keine absolute Allgemeinheit.
Buchhaltungspflicht des realen Regimes
Das reale Regime erfordert die Führung einer ordnungsgemäßen Buchhaltung, mit einer Bilanz, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Abschreibungstabelle nach Komponenten. Diese Verpflichtung verursacht jährliche Kosten (Steuerberater oder spezialisierte Verwaltungssoftware), die in den Vergleich mit dem Mikro-BIC einbezogen werden müssen.
Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf: was die Reform 2025 ändert
Bis 2025 wurden die im LMNP abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung der Immobilienveräußerungsgewinne beim Verkauf nicht reintegriert. Das Regime der Veräußerungsgewinne für Privatpersonen wurde auf der Grundlage des Erwerbspreises angewendet, ohne Erhöhung aufgrund der vorgenommenen Abschreibungen.
Das Finanzgesetz für 2025 hat diese Regel für Übertragungen geändert, die ab seinem Inkrafttreten erfolgen. Die abgezogenen Abschreibungen mindern nun den Erwerbspreis, was mechanisch den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.
Eine ministerielle Antwort vom 24. März 2026 hat einen entscheidenden Punkt präzisiert: Die Reintegration betrifft alle Abschreibungen seit dem Erwerb, einschließlich derjenigen, die vor 2025 vorgenommen wurden. Für einen Investor, der seine Immobilie zehn oder fünfzehn Jahre lang abgeschrieben hat, kann der Einfluss auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns erheblich sein.
Diese Änderung beseitigt nicht das Interesse an der Abschreibung, aber sie verändert die gesamte Gleichung. Der jährliche Steuervorteil muss gegen die potenziellen steuerlichen Mehrkosten beim Verkauf abgewogen werden. Je länger die Haltedauer, desto mehr mildern die Abzüge für Haltedauer den Einfluss, ohne ihn jedoch vollständig zu neutralisieren.
Die LMNP-Abschreibung im realen Regime bleibt ein leistungsstarkes Instrument zur Reduzierung der Besteuerung von Mieteinnahmen, vorausgesetzt, man beherrscht die Zerlegung des Objekts, den Grundstücksanteil und den Bestand an übertragbaren Abschreibungen. Seit 2025 kann die Berechnung nicht mehr bei der jährlichen Nutzung enden: Die Besteuerung beim Verkauf ist ein integraler Bestandteil der Analyse.