Un proprietario che affitta un monolocale arredato per tutto l’anno e un altro che affitta il suo appartamento su una piattaforma di breve durata non compilano le stesse voci nella loro dichiarazione. I redditi da locazione arredati rientrano nei profitti industriali e commerciali (BIC), non nei redditi fondiari, e questa distinzione cambia tutto: regime applicabile, abbattimento, spese deducibili. Per la dichiarazione dei redditi 2024, diverse misure annunciate non sono state infine applicate, creando una confusione duratura.
Redditi da locazione arredati 2024: ciò che non è cambiato nonostante le annunci
La legge di bilancio per il 2024 prevedeva una forte riduzione dell’abbattimento micro-BIC per gli arredamenti turistici non classificati, portandolo al 30% con un tetto di ricavi abbassato. La legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024, nota come legge Le Meur, ha infine rinviato questa riforma ai redditi percepiti a partire dal 2025.
Per la dichiarazione dei redditi 2024, il precedente regime micro-BIC rimaneva quindi applicabile agli arredamenti turistici non classificati. I proprietari che hanno anticipato la riduzione dell’abbattimento nel loro calcolo di redditività hanno avuto una piacevole sorpresa, ma coloro che non hanno seguito l’attualità legislativa hanno talvolta optato per il regime reale senza che fosse necessario. Si trovano le aliquote fiscali dettagliate in guida Immo Factory, che chiarisce i livelli attuali.
Questo rinvio legislativo ha una conseguenza pratica: i locatori in arredamento turistico non classificato che percepivano ricavi sotto il precedente tetto hanno potuto continuare a dichiarare al micro-BIC con l’abbattimento abituale, senza passare al reale.
Micro-BIC o regime reale: arbitraggio concreto per un locatore arredato
La scelta tra micro-BIC e regime reale non è solo una questione di semplificazione amministrativa. Si decide ponendo un calcolo semplice: le mie spese reali superano l’abbattimento forfettario?
Quando il micro-BIC è sufficiente
Il micro-BIC applica un abbattimento forfettario sui ricavi lordi. Per una locazione arredata classica (residenza principale dell’inquilino), questo abbattimento copre le spese, la manutenzione, l’assicurazione. Se il bene è recente, poco indebitato, con spese moderate, il forfettario può essere adeguato.
Le condizioni per beneficiarne presuppongono che i ricavi annuali dell’attività di locatore arredato non superino il tetto fissato dalla legge. Oltre, il regime reale si impone d’ufficio.
Quando il regime reale diventa redditizio
Il regime reale consente di dedurre le spese reali (interessi di prestito, lavori, tassa fondiaria, spese di gestione, assicurazione) e soprattutto di praticare l’ammortamento del bene e del mobilio. Per un appartamento acquistato a credito con lavori di ristrutturazione, la differenza è spesso netta.
Ecco i principali capitoli deducibili nel reale:
- Gli interessi di prestito e le spese di dossier bancario legate all’acquisizione del bene arredato
- L’ammortamento del prezzo d’acquisto dell’immobile (escluso il terreno) e del mobilio, distribuito su più anni
- Le spese correnti: tassa fondiaria, assicurazione proprietario non occupante, spese di contabilità, manutenzione
Il risultato contabile può così essere portato a zero, o addirittura generare un deficit riportabile. Il regime reale produce talvolta zero euro di imposta per diversi anni sui redditi da locazione arredati.
Riforma della plusvalenza LMNP: il tranello dell’ammortamento alla rivendita
È il punto che molti locatori in arredamento non professionale scoprono troppo tardi. Fino a poco tempo fa, gli ammortamenti dedotti nel regime reale non entravano nel calcolo della plusvalenza al momento della rivendita del bene. Questo meccanismo rendeva il LMNP particolarmente attraente: si riduceva l’imposizione durante la locazione senza penalità all’uscita.
La legge n° 2025-127 del 14 febbraio 2025 di finanza per il 2025 ha cambiato le carte in tavola. Dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti sono reintegrati nel calcolo della plusvalenza imponibile. La misura non riguarda le vendite effettuate nel 2024, ma modifica radicalmente la strategia per chiunque intenda rivendere un bene acquisito in LMNP.
In pratica, un locatore che ha dedotto diverse decine di migliaia di euro di ammortamenti su dieci anni vedrà la sua plusvalenza tassabile aumentare di conseguenza al momento della cessione. Il vantaggio fiscale ottenuto durante l’esercizio viene in parte recuperato al momento della vendita.
Ciò che cambia per la dichiarazione dei redditi 2024
Per i redditi percepiti nel 2024, nulla cambia su questo punto. L’ammortamento rimane interamente deducibile e le vendite concluse prima del 15 febbraio 2025 sfuggono alla reintegrazione. I pareri variano sulla migliore strategia da adottare per i beni acquisiti di recente, poiché tutto dipende dalla durata di detenzione prevista.
Dichiarazione LMNP 2024: i moduli e le scadenze da conoscere
La dichiarazione dei redditi da locazione arredati passa attraverso due fasi distinte:
- Il modello fiscale (modulo 2031 e allegati) da presentare all’ufficio delle imposte delle imprese, entro maggio dell’anno successivo, per i locatori nel regime reale
- La dichiarazione dei redditi personale (modulo 2042-C-PRO) dove si riporta o l’importo dei ricavi lordi (micro-BIC), o il risultato netto (regime reale)
- L’iscrizione al registro del tribunale di commercio tramite il portale unico dell’INPI, obbligatoria per ottenere un numero SIRET prima di qualsiasi dichiarazione
Nel micro-BIC, la dichiarazione è semplificata: si riportano i ricavi annuali sul 2042-C-PRO e l’amministrazione applica l’abbattimento. Nel reale, il modello fiscale richiede una contabilità rigorosa, spesso affidata a un commercialista i cui onorari sono anch’essi deducibili.
Ogni nuovo locatore arredato deve registrarsi entro quindici giorni dall’inizio dell’attività. Superare questo passaggio espone a sanzioni per ritardo e all’impossibilità di presentare il modello nei termini.
L’imposizione dei redditi da locazione arredati nel 2024 rimane complessivamente favorevole, soprattutto nel regime reale. La vera rottura si verifica a partire dal 2025 con il inasprimento del micro-BIC per gli arredamenti turistici e la reintegrazione degli ammortamenti nella plusvalenza. Per un bene mantenuto a lungo, il regime reale conserva tutto il suo interesse. Per una rivendita a medio termine, ogni voce di spesa e ogni anno di ammortamento dedotto devono essere integrati nella simulazione della plusvalenza prima di qualsiasi decisione.
