Um proprietário que aluga um estúdio mobiliado por ano e outro que aluga seu apartamento em uma plataforma de curta duração não preenchem as mesmas informações em sua declaração. Os rendimentos de aluguel mobiliado estão sujeitos aos benefícios industriais e comerciais (BIC), não aos rendimentos fundiários, e essa distinção muda tudo: regime aplicável, abatimento, despesas dedutíveis. Para a declaração de rendimentos de 2024, várias medidas anunciadas não foram, afinal, aplicadas, o que gerou uma confusão duradoura.
Rendimentos de aluguel mobiliado 2024: o que não mudou apesar dos anúncios
A lei de finanças para 2024 previa uma redução significativa no abatimento micro-BIC para os mobiliados de turismo não classificados, reduzindo-o para 30% com um teto de receitas diminuído. A lei nº 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, chamada de lei Le Meur, acabou adiando essa reforma para os rendimentos recebidos a partir de 2025.
Para a declaração de rendimentos de 2024, o antigo regime micro-BIC continuava aplicável aos mobiliados de turismo não classificados. Os proprietários que anteciparam a redução do abatimento em seu cálculo de rentabilidade tiveram uma boa surpresa, mas aqueles que não acompanharam as notícias legislativas às vezes optaram pelo regime real sem que isso fosse necessário. Encontramos as taxas de imposição detalhadas em o guia Immo Factory, que apresenta claramente os patamares atuais.
Esse adiamento legislativo tem uma consequência prática: os locadores de mobiliados de turismo não classificados que recebiam receitas abaixo do antigo teto puderam continuar a declarar no micro-BIC com o abatimento habitual, sem mudar para o real.
Micro-BIC ou regime real: arbitragem concreta para um locador mobiliado
A escolha entre micro-BIC e regime real não é apenas uma questão de simplificação administrativa. É decidida com um cálculo simples: minhas despesas reais superam o abatimento fixo?
Quando o micro-BIC é suficiente
O micro-BIC aplica um abatimento fixo sobre as receitas brutas. Para uma locação mobiliada clássica (residência principal do inquilino), esse abatimento cobre as despesas, a manutenção, o seguro. Se o imóvel é recente, pouco endividado, com despesas moderadas, o forfait pode ser adequado.
As condições para se beneficiar pressupõem que as receitas anuais da atividade de locador mobiliado não ultrapassem o teto estabelecido pela lei. Acima disso, o regime real se impõe automaticamente.
Quando o regime real se torna rentável
O regime real permite deduzir as despesas reais (juros de empréstimos, obras, imposto predial, taxas de gestão, seguro) e, principalmente, praticar o amortecimento do imóvel e do mobiliário. Para um apartamento comprado a crédito com obras de renovação, a diferença é frequentemente clara.
Aqui estão os principais itens dedutíveis no regime real:
- Os juros de empréstimos e as taxas de abertura de crédito relacionadas à aquisição do imóvel mobiliado
- O amortecimento do preço de compra do imóvel (exceto terreno) e do mobiliário, distribuído ao longo de vários anos
- As despesas correntes: imposto predial, seguro de proprietário não ocupante, taxas de contabilidade, manutenção
O resultado contábil pode assim ser reduzido a zero, ou até gerar um déficit transferível. O regime real às vezes resulta em zero euro de imposto durante vários anos sobre os rendimentos de aluguel mobiliado.
Reforma da mais-valia LMNP: a armadilha do amortecimento na revenda
Esse é o ponto que muitos locadores de mobiliados não profissionais descobrem tarde demais. Até recentemente, os amortecimentos deduzidos no regime real não entravam no cálculo da mais-valia na revenda do imóvel. Esse mecanismo tornava o LMNP particularmente atraente: reduzia-se a imposição durante a locação sem penalidade na saída.
A lei nº 2025-127 de 14 de fevereiro de 2025 de finanças para 2025 mudou o cenário. Desde 15 de fevereiro de 2025, os amortecimentos deduzidos são reintegrados no cálculo da mais-valia tributável. A medida não se aplica às vendas realizadas em 2024, mas altera radicalmente a estratégia para quem planeja revender um imóvel adquirido em LMNP.
Na prática, um locador que deduziu várias dezenas de milhares de euros em amortecimentos ao longo de dez anos verá sua mais-valia tributável aumentar proporcionalmente na cessão. A vantagem fiscal obtida durante a exploração é em parte recuperada no momento da venda.
O que isso muda para a declaração de rendimentos de 2024
Para os rendimentos recebidos em 2024, nada muda nesse ponto. O amortecimento continua totalmente dedutível, e as vendas concluídas antes de 15 de fevereiro de 2025 estão isentas da reintegração. Os retornos variam sobre a melhor estratégia a adotar para os imóveis adquiridos recentemente, pois tudo depende da duração de posse prevista.
Declaração LMNP 2024: os formulários e prazos a conhecer
A declaração dos rendimentos de aluguel mobiliado passa por duas etapas distintas:
- A declaração fiscal (formulário 2031 e anexos) a ser apresentada ao serviço de impostos das empresas, até maio do ano seguinte, para os locadores no regime real
- A declaração de rendimentos pessoal (formulário 2042-C-PRO) onde se reporta ou o montante das receitas brutas (micro-BIC), ou o resultado líquido (regime real)
- A inscrição no registro do tribunal de comércio via o balcão único do INPI, obrigatória para obter um número SIRET antes de qualquer declaração
No micro-BIC, a declaração é simplificada: reporta-se as receitas anuais no 2042-C-PRO e a administração aplica o abatimento. No regime real, a declaração fiscal exige uma contabilidade rigorosa, frequentemente confiada a um contador cujos honorários são eles mesmos dedutíveis.
Todo novo locador mobiliado deve se registrar nos quinze dias seguintes ao início da atividade. Passar dessa etapa é se expor a penalidades por atraso e à impossibilidade de apresentar a declaração dentro dos prazos.
A tributação dos rendimentos de aluguel mobiliado em 2024 permanece globalmente favorável, especialmente no regime real. A verdadeira ruptura ocorre a partir de 2025 com o endurecimento do micro-BIC para os mobiliados de turismo e a reintegração dos amortecimentos na mais-valia. Para um imóvel mantido por muito tempo, o regime real mantém todo seu interesse. Para uma revenda a médio prazo, cada item de despesa e cada ano de amortização deduzido devem ser integrados na simulação de mais-valia antes de qualquer decisão.
