Un propietario que alquila un estudio amueblado a largo plazo y otro que arrienda su apartamento en una plataforma de corta duración no completan las mismas casillas en su declaración. Los ingresos por alquileres amueblados se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), no ingresos de propiedad, y esta distinción lo cambia todo: régimen aplicable, deducción, gastos deducibles. Para la declaración de ingresos 2024, varias medidas anunciadas finalmente no se aplicaron, lo que ha creado una confusión duradera.
Ingresos por alquileres amueblados 2024: lo que no ha cambiado a pesar de los anuncios
La ley de finanzas para 2024 preveía reducir drásticamente la deducción micro-BIC de los alquileres turísticos no clasificados, llevándola al 30 % con un límite de ingresos reducido. La ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, conocida como ley Le Meur, finalmente ha pospuesto esta reforma para los ingresos percibidos a partir de 2025.
Para la declaración de ingresos 2024, el antiguo régimen micro-BIC seguía siendo aplicable a los alquileres turísticos no clasificados. Los propietarios que anticiparon la reducción de la deducción en su cálculo de rentabilidad tuvieron una buena sorpresa, pero aquellos que no siguieron la actualidad legislativa a veces optaron por el régimen real sin que fuera necesario. Se encuentran las tasas de imposición detalladas en la guía Immo Factory, que establece claramente los tramos actuales.
Este aplazamiento legislativo tiene una consecuencia práctica: los arrendadores de alquileres turísticos no clasificados que percibían ingresos por debajo del antiguo límite pudieron seguir declarando al micro-BIC con la deducción habitual, sin pasar al régimen real.
Micro-BIC o régimen real: arbitraje concreto para un arrendador amueblado
La elección entre micro-BIC y régimen real no es solo una cuestión de simplificación administrativa. Se decide planteando un cálculo simple: ¿mis gastos reales superan la deducción forfaitaria?
Cuándo el micro-BIC es suficiente
El micro-BIC aplica una deducción forfaitaria sobre los ingresos brutos. Para un alquiler amueblado clásico (residencia principal del inquilino), esta deducción cubre los gastos, el mantenimiento, el seguro. Si la propiedad es reciente, poco endeudada, con gastos moderados, el forfait puede ser adecuado.
Las condiciones para beneficiarse de ello suponen que los ingresos anuales de la actividad de arrendador amueblado no superen el límite establecido por la ley. Más allá, el régimen real se impone automáticamente.
Cuándo el régimen real se vuelve rentable
El régimen real permite deducir los gastos reales (intereses de préstamos, obras, impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de gestión, seguro) y, sobre todo, practicar la amortización del bien y del mobiliario. Para un apartamento comprado a crédito con obras de renovación, la diferencia suele ser clara.
A continuación, se presentan los principales conceptos deducibles en el régimen real:
- Los intereses de préstamos y los gastos de gestión bancaria relacionados con la adquisición del bien amueblado
- La amortización del precio de compra de la vivienda (sin terreno) y del mobiliario, distribuida durante varios años
- Los gastos corrientes: impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de propietario no ocupante, gastos de contabilidad, mantenimiento
El resultado contable puede así reducirse a cero, e incluso generar un déficit que se puede arrastrar. El régimen real a veces produce cero euros de impuestos durante varios años sobre los ingresos por alquileres amueblados.
Reforma de la plusvalía LMNP: la trampa de la amortización en la reventa
Este es el punto que muchos arrendadores no profesionales descubren demasiado tarde. Hasta hace poco, las amortizaciones deducidas en el régimen real no entraban en el cálculo de la plusvalía al revender el bien. Este mecanismo hacía que el LMNP fuera particularmente atractivo: se reducía la imposición durante el alquiler sin penalización al salir.
La ley n.º 2025-127 del 14 de febrero de 2025 de finanzas para 2025 ha cambiado las reglas del juego. Desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas se reintegran en el cálculo de la plusvalía imponible. La medida no afecta a las ventas realizadas en 2024, pero modifica radicalmente la estrategia para cualquiera que considere revender un bien adquirido en LMNP.
En la práctica, un arrendador que ha deducido varias decenas de miles de euros en amortizaciones durante diez años verá aumentar su plusvalía imponible en la misma medida al momento de la cesión. La ventaja fiscal obtenida durante la explotación se recupera en parte en el momento de la venta.
Lo que cambia para la declaración de ingresos 2024
Para los ingresos percibidos en 2024, no hay cambios en este aspecto. La amortización sigue siendo completamente deducible, y las ventas concluidas antes del 15 de febrero de 2025 escapan a la reintegración. Las opiniones varían sobre la mejor estrategia a adoptar para los bienes adquiridos recientemente, ya que todo depende de la duración de la tenencia prevista.
Declaración LMNP 2024: los formularios y plazos a conocer
La declaración de ingresos por alquileres amueblados pasa por dos etapas distintas:
- La declaración fiscal (formulario 2031 y anexos) que debe presentarse ante el servicio de impuestos de empresas, a más tardar en mayo del año siguiente, para los arrendadores en régimen real
- La declaración de ingresos personal (formulario 2042-C-PRO) donde se reporta ya sea el monto de los ingresos brutos (micro-BIC), ya sea el resultado neto (régimen real)
- La inscripción en el registro del tribunal de comercio a través de la ventanilla única del INPI, obligatoria para obtener un número SIRET antes de cualquier declaración
En el micro-BIC, la declaración se simplifica: se reportan los ingresos anuales en la 2042-C-PRO y la administración aplica la deducción. En el régimen real, la declaración fiscal exige una contabilidad rigurosa, a menudo confiada a un contador cuyos honorarios son también deducibles.
Todo nuevo arrendador amueblado debe registrarse dentro de los quince días siguientes al inicio de la actividad. Pasar esta etapa es exponerse a penalizaciones por retraso y a la imposibilidad de presentar la declaración en los plazos establecidos.
La imposición de los ingresos por alquileres amueblados en 2024 sigue siendo globalmente favorable, especialmente en el régimen real. La verdadera ruptura se produce a partir de 2025 con el endurecimiento del micro-BIC para los alquileres turísticos y la reintegración de las amortizaciones en la plusvalía. Para un bien mantenido durante mucho tiempo, el régimen real sigue siendo de gran interés. Para una reventa a medio plazo, cada concepto de gasto y cada año de amortización deducido deben ser integrados en la simulación de plusvalía antes de tomar cualquier decisión.
