Een eigenaar die een gemeubileerde studio voor een jaar verhuurt en een andere die zijn appartement op een kortetermijnplatform verhuurt, vullen niet dezelfde vakken in op hun aangifte. De huurinkomsten van gemeubileerde woningen vallen onder de industriële en commerciële winsten (BIC), niet onder de onroerend goed inkomsten, en dit onderscheid verandert alles: toepasselijk regime, vrijstelling, aftrekbare kosten. Voor de aangifte van inkomsten 2024 zijn verschillende aangekondigde maatregelen uiteindelijk niet doorgevoerd, wat voor blijvende verwarring heeft gezorgd.
Gemeubileerde huurinkomsten 2024: wat niet is veranderd ondanks de aankondigingen
De begrotingswet voor 2024 voorzag in een sterke verlaging van de micro-BIC vrijstelling voor niet-geclassificeerde toeristische woningen, door deze te verlagen tot 30% met een verlaagd plafond voor inkomsten. De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024, de zogenaamde wet Le Meur, heeft deze hervorming uiteindelijk uitgesteld tot de inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen.
Voor de aangifte van inkomsten 2024, bleef het oude micro-BIC regime dus van toepassing op niet-geclassificeerde toeristische woningen. Eigenaren die de verlaging van de vrijstelling in hun rendabiliteitsberekening hadden voorzien, kregen een aangename verrassing, maar degenen die het wetgevend nieuws niet hadden gevolgd, hebben soms voor het werkelijke regime gekozen zonder dat dit nodig was. De belastingtarieven zijn gedetailleerd te vinden in de Immo Factory gids, die de huidige drempels duidelijk uiteenzet.
Deze wetgevende uitstel heeft een praktische consequentie: verhuurders van niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische woningen die inkomsten onder het oude plafond ontvingen, konden blijven declareren volgens de micro-BIC met de gebruikelijke vrijstelling, zonder over te schakelen naar het werkelijke regime.
Micro-BIC of werkelijke regime: concrete afweging voor een gemeubileerde verhuurder
De keuze tussen micro-BIC en het werkelijke regime is niet alleen een kwestie van administratieve vereenvoudiging. We maken de afweging door een eenvoudige berekening te maken: overstijgen mijn werkelijke kosten de forfaitaire vrijstelling?
Wanneer de micro-BIC voldoende is
De micro-BIC past een forfaitaire vrijstelling toe op de bruto-inkomsten. Voor een klassieke gemeubileerde verhuur (hoofdverblijf van de huurder) dekt deze vrijstelling de kosten, het onderhoud, de verzekering. Als het pand recent is, weinig schulden heeft en gematigde kosten, kan het forfait geschikt zijn.
De voorwaarden om hiervan te profiteren vereisen dat de jaarlijkse inkomsten van de gemeubileerde verhuur niet boven het door de wet vastgestelde plafond uitkomen. Daarboven geldt automatisch het werkelijke regime.
Wanneer het werkelijke regime rendabel wordt
Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (leningrente, werkzaamheden, onroerende voorheffing, beheerskosten, verzekering) af te trekken en vooral om de afschrijving van het pand en het meubilair toe te passen. Voor een appartement dat met een lening is gekocht en waarvoor renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd, is het verschil vaak aanzienlijk.
Hier zijn de belangrijkste aftrekbare posten onder het werkelijke regime:
- De leningrente en de bankkosten die verband houden met de aankoop van het gemeubileerde pand
- De afschrijving van de aankoopprijs van de woning (exclusief grond) en van het meubilair, verspreid over meerdere jaren
- De lopende kosten: onroerende voorheffing, verzekering voor niet-bewoners, boekhoudkosten, onderhoud
Het boekhoudkundige resultaat kan zo op nul worden gebracht, of zelfs een overdraagbaar tekort genereren. Het werkelijke regime kan soms gedurende meerdere jaren nul euro belasting opleveren op de gemeubileerde huurinkomsten.
Hervorming van de meerwaarde LMNP: de val van de afschrijving bij verkoop
Dit is het punt dat veel niet-professionele gemeubileerde verhuurders te laat ontdekken. Tot voor kort werden de afschrijvingen die onder het werkelijke regime werden afgetrokken, niet meegerekend bij de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het pand. Dit mechanisme maakte de LMNP bijzonder aantrekkelijk: men verlaagde de belasting tijdens de verhuur zonder sanctie bij de verkoop.
De wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025 voor de begroting van 2025 heeft de situatie veranderd. Sinds 15 februari 2025 worden de afschrijvingen die zijn afgetrokken, opnieuw in de berekening van de belastbare meerwaarde opgenomen. Deze maatregel geldt niet voor verkopen die in 2024 zijn gerealiseerd, maar verandert de strategie radicaal voor iedereen die overweegt een pand dat in LMNP is verworven te verkopen.
In de praktijk zal een verhuurder die tientallen duizenden euro’s aan afschrijvingen over tien jaar heeft afgetrokken, zien dat zijn belastbare meerwaarde evenredig toeneemt bij de overdracht. Het fiscale voordeel dat tijdens de exploitatie is verkregen, wordt gedeeltelijk teruggenomen op het moment van verkoop.
Wat dit verandert voor de aangifte van inkomsten 2024
Voor de inkomsten die in 2024 zijn ontvangen, verandert er op dit punt niets. De afschrijving blijft volledig aftrekbaar, en de verkopen die vóór 15 februari 2025 zijn afgesloten, ontsnappen aan de herintegratie. De meningen verschillen over de beste strategie voor recent verworven panden, omdat dit afhangt van de beoogde houdperiode.
Aangifte LMNP 2024: de formulieren en deadlines die je moet kennen
De aangifte van gemeubileerde huurinkomsten verloopt in twee afzonderlijke stappen:
- De fiscale bundel (formulier 2031 en bijlagen) die moet worden ingediend bij de belastingdienst voor bedrijven, uiterlijk in mei van het volgende jaar, voor verhuurders onder het werkelijke regime
- De persoonlijke inkomstenbelastingaangifte (formulier 2042-C-PRO) waarin men ofwel het bedrag van de bruto-inkomsten (micro-BIC) ofwel het nettoresultaat (werkelijk regime) rapporteert
- De inschrijving bij de griffie van de handelsrechtbank via het unieke loket van de INPI, verplicht om een SIRET-nummer te verkrijgen voordat enige aangifte kan worden gedaan
Bij micro-BIC is de aangifte vereenvoudigd: men rapporteert de jaarlijkse inkomsten op de 2042-C-PRO en de administratie past de vrijstelling toe. Bij het werkelijke regime vereist de fiscale bundel een strikte boekhouding, vaak toevertrouwd aan een accountant wiens honoraria zelf aftrekbaar zijn.
Elke nieuwe gemeubileerde verhuurder moet zich binnen vijftien dagen na de start van de activiteit inschrijven. Deze stap overslaan betekent blootstelling aan vertragingboetes en de onmogelijkheid om de bundel op tijd in te dienen.
De belasting op gemeubileerde huurinkomsten in 2024 blijft over het algemeen gunstig, vooral onder het werkelijke regime. De echte breuk vindt plaats vanaf 2025 met de verstrenging van de micro-BIC voor toeristische woningen en de herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde. Voor een pand dat lang wordt aangehouden, behoudt het werkelijke regime zijn aantrekkingskracht. Voor een middellange termijn verkoop moeten elke kostenpost en elk jaar van afschrijving in de simulatie van de meerwaarde worden opgenomen voordat een beslissing wordt genomen.
