Ein Eigentümer, der ein möbliertes Studio ganzjährig vermietet, und ein anderer, der seine Wohnung über eine Kurzzeitplattform vermietet, füllen nicht die gleichen Felder in ihrer Steuererklärung aus. Die Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen unterliegen den gewerblichen Einkünften (BIC), nicht den Einkünften aus Vermietung, und diese Unterscheidung verändert alles: anwendbares Regime, Pauschalabzug, abzugsfähige Kosten. Für die Steuererklärung 2024 wurden mehrere angekündigte Maßnahmen letztlich nicht umgesetzt, was zu anhaltender Verwirrung führte.
Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen 2024: Was sich trotz der Ankündigungen nicht geändert hat
Das Finanzgesetz für 2024 sah vor, den Pauschalabzug für nicht klassifizierte Tourismusmöbel erheblich zu reduzieren, indem er auf 30 % mit einem gesenkten Einnahmehöchstbetrag festgelegt wurde. Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, das sogenannte Le Meur-Gesetz, hat diese Reform schließlich auf die Einnahmen verschoben, die ab 2025 erzielt werden.
Für die Steuererklärung 2024 blieb das alte Mikro-BIC-Regime somit für nicht klassifizierte Tourismusmöbel anwendbar. Eigentümer, die den Rückgang des Pauschalabzugs in ihre Rentabilitätsberechnung eingeplant hatten, erlebten eine positive Überraschung, während diejenigen, die die legislative Entwicklung nicht verfolgt hatten, manchmal ohne Not auf das reale Regime umgestiegen sind. Die Steuersätze sind detailliert im Immo Factory-Leitfaden zu finden, der die aktuellen Schwellenwerte klar darstellt.
Diese gesetzliche Verschiebung hat eine praktische Konsequenz: Vermieter von nicht klassifizierten Tourismusmöbeln, die Einnahmen unter dem alten Höchstbetrag erzielten, konnten weiterhin im Mikro-BIC mit dem üblichen Pauschalabzug deklarieren, ohne zum realen Regime wechseln zu müssen.
Mikro-BIC oder reales Regime: Konkrete Entscheidung für einen möblierten Vermieter
Die Wahl zwischen Mikro-BIC und realem Regime ist nicht nur eine Frage der administrativen Vereinfachung. Sie wird durch eine einfache Berechnung entschieden: Übersteigen meine tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug?
Wann das Mikro-BIC ausreicht
Das Mikro-BIC wendet einen Pauschalabzug auf die Bruttoeinnahmen an. Bei einer klassischen möblierten Vermietung (Hauptwohnung des Mieters) deckt dieser Abzug die Kosten, die Instandhaltung und die Versicherung ab. Wenn die Immobilie neu, wenig verschuldet und die Kosten moderat sind, kann die Pauschale passend sein.
Die Bedingungen für den Bezug setzen voraus, dass die jährlichen Einnahmen aus der Tätigkeit als möblierter Vermieter den gesetzlich festgelegten Höchstbetrag nicht überschreiten. Darüber hinaus wird automatisch das reale Regime angewendet.
Wann das reale Regime rentabel wird
Das reale Regime erlaubt es, die tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Renovierungsarbeiten, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Versicherung) abzuziehen und vor allem die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars vorzunehmen. Bei einer mit Kredit erworbenen Wohnung mit Renovierungsarbeiten ist der Unterschied oft erheblich.
Hier sind die wichtigsten abzugsfähigen Posten im realen Regime:
- Die Darlehenszinsen und die Bankgebühren, die mit dem Erwerb der möblierten Immobilie verbunden sind
- Die Abschreibung des Kaufpreises der Wohnung (ohne Grundstück) und des Mobiliars, verteilt über mehrere Jahre
- Die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, Buchhaltungskosten, Instandhaltung
Das buchhalterische Ergebnis kann somit auf null gesenkt werden oder sogar einen übertragbaren Verlust erzeugen. Das reale Regime führt manchmal über mehrere Jahre zu null Euro Steuer auf die Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen.
Reform der Pluswerte LMNP: Die Falle der Abschreibung beim Verkauf
Das ist der Punkt, den viele nicht-professionellen möblierten Vermieter zu spät entdecken. Bis vor kurzem flossen die im realen Regime abgezogenen Abschreibungen nicht in die Berechnung der Pluswerte beim Verkauf der Immobilie ein. Dieser Mechanismus machte das LMNP besonders attraktiv: Man reduzierte die Besteuerung während der Vermietung ohne Strafe beim Verkauf.
Das Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025 hat die Situation geändert. Seit dem 15. Februar 2025 werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung der steuerpflichtigen Pluswerte reintegriert. Diese Regelung betrifft nicht die Verkäufe, die 2024 abgeschlossen wurden, ändert jedoch radikal die Strategie für jeden, der plant, eine im LMNP erworbene Immobilie zu verkaufen.
In der Praxis wird ein Vermieter, der über zehn Jahre hinweg mehrere zehntausend Euro an Abschreibungen abgezogen hat, sehen, dass seine steuerpflichtige Pluswerte beim Verkauf entsprechend steigt. Der steuerliche Vorteil, der während der Nutzung erzielt wurde, wird teilweise beim Verkauf wieder aufgehoben.
Was das für die Steuererklärung 2024 bedeutet
Für die Einnahmen, die 2024 erzielt werden, ändert sich in dieser Hinsicht nichts. Die Abschreibung bleibt vollständig abzugsfähig, und die Verkäufe, die vor dem 15. Februar 2025 abgeschlossen wurden, entgehen der Reintegration. Die Meinungen über die beste Strategie für kürzlich erworbene Immobilien variieren, da alles von der geplanten Haltedauer abhängt.
LMNP-Erklärung 2024: Die Formulare und Fristen, die zu beachten sind
Die Erklärung der Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen erfolgt in zwei getrennten Schritten:
- Die Steuererklärung (Formular 2031 und Anhänge), die beim Finanzamt für Unternehmen bis spätestens Mai des Folgejahres eingereicht werden muss, für Vermieter im realen Regime
- Die persönliche Einkommensteuererklärung (Formular 2042-C-PRO), in der entweder der Betrag der Bruttoeinnahmen (Mikro-BIC) oder das Nettoergebnis (reales Regime) angegeben wird
- Die Anmeldung beim Handelsregister über das zentrale Anmeldesystem der INPI, die erforderlich ist, um eine SIRET-Nummer vor jeder Erklärung zu erhalten
Im Mikro-BIC ist die Erklärung vereinfacht: Die jährlichen Einnahmen werden in der 2042-C-PRO angegeben und die Verwaltung wendet den Pauschalabzug an. Im realen Regime erfordert die Steuererklärung eine strenge Buchhaltung, die oft einem Steuerberater anvertraut wird, dessen Honorare ebenfalls abzugsfähig sind.
Jeder neue möblierte Vermieter muss sich innerhalb von fünfzehn Tagen nach Beginn der Tätigkeit registrieren. Wenn dieser Schritt versäumt wird, drohen Verspätungsstrafen und die Unmöglichkeit, die Steuererklärung fristgerecht einzureichen.
Die Besteuerung der Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen bleibt 2024 insgesamt günstig, insbesondere im realen Regime. Der wirkliche Bruch erfolgt ab 2025 mit der Verschärfung des Mikro-BIC für Tourismusmöbel und der Reintegration der Abschreibungen in die Pluswerte. Für eine langfristig gehaltene Immobilie bleibt das reale Regime von großem Interesse. Bei einem mittelfristigen Verkauf müssen alle Kostenpositionen und jedes Jahr der abgezogenen Abschreibung in die Simulation der Pluswerte einbezogen werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
