Die französischen Immobilienportale veröffentlichen täglich Tausende von Anzeigen. Ein erheblicher Teil davon verschwindet innerhalb weniger Wochen und nimmt Daten zu den angezeigten Preisen, den sukzessiven Preissenkungen und der Dauer der Verkaufsanzeige mit sich. Um die Historie dieser Immobilienanzeigen wiederzufinden, ist es notwendig, mehrere Quellen zu kombinieren, von denen jede ihre eigenen blinden Flecken hat.
Was die Immobilienportale löschen und warum diese Daten wichtig sind
Wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder einfach vom Verkäufer zurückgezogen wird, verschwindet die Anzeige von Le Bon Coin, SeLoger oder Bien’ici. Das Portal speichert keine öffentlichen Historien: weder den ursprünglichen Preis, noch eventuelle Preissenkungen, noch das Datum der ersten Veröffentlichung.
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Diese Informationen haben jedoch einen direkten Wert für jeden, der einen Kauf verhandelt. Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten angezeigt wird und deren Preis bereits gesenkt wurde, wird anders verhandelt als eine frisch veröffentlichte Immobilie. Ohne Zugang zu dieser Historie geht der Käufer blind in die Diskussion.
Für Investoren, die einen Sektor analysieren, ist der Verlust noch deutlicher. Die entfernten Anzeigen repräsentieren einen Datenfluss über die lokale Nachfrage, die Verkaufsfristen und die Marktentwicklung. Eine gelöschte Anzeige bleibt eine verwertbare Information, wenn sie archiviert wurde. Genau das ist die Rolle, die die Tracking-Tools zu erfüllen versuchen, mit Grenzen, die man kennen sollte, bevor man sich auf sie verlässt.
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Um die Anzeigen auf Le Bon Coin zu verfolgen und die verfügbaren Tracking-Mechanismen zu verstehen, existieren mehrere Ansätze, von Browsererweiterungen bis hin zu öffentlichen Datenbanken.
Tracking-Erweiterungen für Anzeigen: Castorus, Lybox und ihre blinden Flecken
Castorus funktioniert als Erweiterung für Chrome oder Firefox. Nach der Installation fügt es einen Informationsblock direkt auf der Seite der angesehenen Anzeige hinzu: Datum der ersten Erkennung, Historie der Preisänderungen, Dauer online. Das Tool deckt die wichtigsten Portale ab (Le Bon Coin, SeLoger, Logic-Immo).
Lybox verfolgt einen ähnlichen, aber investitionsorientierten Ansatz. Die Plattform analysiert die Anzeigen kontinuierlich, um Löschungen, Wiederveröffentlichungen und Preissenkungen zu erkennen. Sie berechnet auch Renditeindikatoren auf Basis der gesammelten Daten.
Beide Tools teilen eine strukturelle Grenze: Sie können nur die Anzeigen archivieren, die sie indexiert haben. Eine Anzeige, die veröffentlicht und innerhalb weniger Tage entfernt wird, kann der Nachverfolgung entgehen, wenn das Tool sie in diesem Zeitraum nicht gescannt hat. Anzeigen von Privatpersonen, die auf weniger überwachten Plattformen veröffentlicht werden, bleiben ebenfalls weitgehend außerhalb des Radars.
- Castorus erkennt die Preisänderungen in Echtzeit auf den wichtigsten Portalen, deckt jedoch keine Websites von unabhängigen Agenturen oder Anzeigen zwischen Privatpersonen außerhalb von Le Bon Coin ab.
- Lybox legt zusätzlich zum Tracking der Historie den Schwerpunkt auf die Finanzanalyse (Rendite, Cashflow), was es zu einem hybriden Tool macht, das stärker auf Investitionen in Mietobjekte ausgerichtet ist.
- Beide Dienste sind von der HTML-Struktur der Portale abhängig: Eine technische Änderung der Quellwebsite kann die Datensammlung vorübergehend unterbrechen, ohne dass der Benutzer darüber informiert wird.
In der Praxis bieten diese Tools eine teilweise, aber nützliche Sicht. Sie ermöglichen es, Immobilien zu erkennen, deren Preis sich verändert hat, was ein Verhandlungssignal darstellt. Ihre Zuverlässigkeit hängt von der Regelmäßigkeit ihrer Indexierung und der technischen Stabilität der Quellportale ab.
DVF-Datenbank und öffentliche Verkaufsdaten: eine zeitlich versetzte Historie
Die Datenbank Demandes de valeurs foncières (DVF), die von der Steuerbehörde veröffentlicht wird, erfasst die tatsächlichen Immobilienverkäufe mit dem Verkaufspreis, der Fläche, dem Standort und dem Datum der Übertragung. Die Plattformen app.dvf.etalab.gouv.fr und explore.data.gouv.fr/immobilier ermöglichen es, diese Daten kostenlos, gemeindeweise einzusehen.
Die DVF-Datenbank wird nur zweimal im Jahr aktualisiert, im April und im Oktober. Diese zeitliche Verzögerung von mehreren Monaten zwischen dem tatsächlichen Verkauf und der Veröffentlichung in der Datenbank schafft einen signifikanten blinden Fleck für diejenigen, die den Markt in Echtzeit analysieren möchten. Eine im Juni verkaufte Immobilie wird frühestens im Herbst in der DVF erscheinen.
Die DVF-Datenbank und die Tracking-Tools für Anzeigen messen nicht dasselbe. Die DVF erfasst den endgültigen Verkaufspreis nach Verhandlung. Castorus oder Lybox verfolgen den angezeigten Preis und seine Variationen. Die Diskrepanz zwischen dem angezeigten Preis und dem tatsächlichen Verkaufspreis variiert stark je nach lokalen Märkten. Die Kombination beider Quellen ergibt ein vollständigeres Bild, erfordert jedoch, dass man diese zeitliche und konzeptionelle Verzögerung berücksichtigt.
Archivierte Anzeigen und tatsächliche Transaktionen kreuzen: Methode und praktische Grenzen
Der zuverlässigste Ansatz zur Rekonstruktion der Historie einer Immobilie besteht darin, drei Datenschichten zu überlagern: die Historie der Anzeige (sukzessive angezeigte Preise, Dauer online), die entsprechende DVF-Transaktion (endgültiger Verkaufspreis) und die Katasterdaten, um die Immobilie formal zu identifizieren.
Diese Kreuzung bleibt handwerklich. Keine öffentliche Plattform bietet dies automatisiert und zuverlässig an. Der Benutzer muss die Immobilie in der DVF anhand ihrer Adresse und Fläche identifizieren und dann manuell mit der archivierten Anzeige abgleichen. Adressfehler oder die Zusammenlegung von Grundstücken in der DVF erschweren den Abgleich.
- Die DVF aggregiert manchmal mehrere Grundstücke in einer einzigen Übertragung, was es schwierig macht, den Einheitspreis einer Wohnung in einem Gebäude zu isolieren.
- Die von Castorus oder Lybox archivierten Anzeigen enthalten nicht immer die genaue Adresse, da die Portale oft eine ungefähre Lage anzeigen.
- Immobilien, die außerhalb des Marktes verkauft werden (Verkäufe zwischen Bekannten, Versteigerungen), erscheinen in der DVF, hatten jedoch nie eine Online-Anzeige.
Die verfügbaren Daten ermöglichen es nicht, die vollständige Historie einer Immobilie automatisch zu rekonstruieren. Der Prozess erfordert Zeit und ein minimales Wissen über die Quellen. Für einen Käufer, der ein bestimmtes Viertel anvisiert, bleibt diese Analyse jedoch der beste verfügbare Hebel für Verhandlungen, ohne einen Fachmann hinzuzuziehen.
Die Nachverfolgung von Immobilienanzeigen basiert auf einem fragmentierten Ökosystem. Die Erweiterungen erfassen die angezeigten Preise in nahezu Echtzeit, die DVF liefert die Verkaufspreise mit mehreren Monaten Verzögerung, und kein Tool deckt den gesamten Markt ab. Diese Fragmentierung hindert nicht daran, diese Daten zu nutzen, erfordert jedoch, dass man sich ihrer Grenzen bewusst ist, bevor man eine Kauf- oder Investitionsentscheidung auf eine Historie stützt, die per Konstruktion unvollständig bleibt.